Законодательство
Самарской области

Самарская область

Законы
Постановления
Распоряжения
Определения
Решения
Положения
Приказы
Все документы
Указы
Уставы
Протесты
Представления







РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ от 17.03.2004 № А55-12873/03-42
<ПО ИСКУ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА В РЕЗУЛЬТАТЕ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА АРЕНДУЕМЫЙ ОБЪЕКТ>

Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено






АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2004 года Дело № А55-12873/03-42

(извлечение)

Арбитражный суд Самарской области, рассмотрев в судебном заседании 12 марта 2004 года дело по иску ОАО "Птицепром", г. Самара, к ООО "Норд", пос. Садгород, о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец просит расторгнуть договор аренды здания убойного цеха с правом выкупа № 14/01-А от 21.05.01, заключенный между АОР НП птицефабрика "Тимашевская" (ОАО "Птицепром" - новый собственник в результате перехода права собственности на арендуемый объект) и ООО "Норд".
Как следует из материалов дела, 21 мая 2001 года акционерным обществом работников "Народное предприятие птицефабрика "Тимашевская" и обществом с ограниченной ответственностью "Норд" был заключен договор аренды здания убойного цеха с правом выкупа № 14/01 - А.
Согласно п. 1.1 данного договора в аренду ООО "Норд" был сдан производственный корпус - здание убойного цеха с полным комплектом производственного оборудования, принадлежащий АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" на праве собственности.
Согласно договору купли-продажи № 5 от 17.06.2003, заключенному между АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" и ОАО "Птицепром", ОАО "Птицепром" стало собственником здания убойного цеха, переданного в аренду ООО "Норд" (Свидетельство о праве собственности № 885318 от 04.07.2003).
В соответствии со ст. 617 ГК РФ права и обязанности арендодателя по договору аренды от 21.05.2001 № 14/01-А перешли к ОАО "Птицепром".
В связи с приобретением в собственность недвижимого имущества ОАО "Птицепром" предприняло действия по проведению инвентаризации и осмотра приобретенного недвижимого имущества птицефабрики.
01.08.2003 комиссия ОАО "Птицепром" решила в целях проверки исполнения арендатором своих обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.5 договора аренды, провести осмотр технического состояния арендуемых ООО "Норд" корпусов. Но работники ООО "Норд" не впустили ее в помещение. Об этом свидетельствует акт осмотра корпусов от 01.08.2003. Ответчиком не опровергались факты невозможности проникновения в арендуемое помещение в марте - апреле 2003 года. Согласно п. 2.2.2 договора аренды Арендатор обязан был предоставлять в пользование арендуемое здание Арендодателю для реализации права, предусмотренного п. 1.4 договора аренды. Однако, как утверждает истец, арендатор этого не делал, препятствуя производственной деятельности Арендодателя.
В связи с подобными действиями работников ответчика руководству ООО "Норд" было вручено под роспись уведомление № 212 с просьбой обеспечить беспрепятственный доступ сотрудников ОАО "Птицепром" в арендуемые помещения 05.08.2003. Однако сотрудники ОАО "Птицепром" не были допущены в названные помещения, о чем составлен акт от 05.08.2003 и объяснительная механика ООО "Норд" М.
Нежелание руководства ООО "Норд" осуществить доступ собственника в арендуемые помещения лишает права истца провести проверку исполнения арендатором п.п. 2.2.1; 2.2.2; 2.2.3; 2.2.5 договора аренды.
Уведомлением № 213 от 04.08.2003 ОАО "Птицепром" обратилось к руководству ООО "Норд" с просьбой обеспечения доступа в здание убойного цеха 06.08.2003.
Согласно акту инвентаризации и акту осмотра здания убойного цеха от 06.08.2003, а также акту проверки ветеринарно-санитарного состояния объектов, арендуемых ООО "Норд" от 26.08.2003 и предписанию главного государственного ветеринарного инспектора района, отмечено:
отсутствие в течение всего срока аренды текущего и косметического ремонтов (побелки, покраски, частичного ремонта кровли, стен и т.д.), во всех помещениях убойного цеха не проведена механическая очистка помета, мойка помещений и оборудования, везде находится крысиный и куриный помет и даже пометная жижа.
Об отсутствии проведения ремонта, предусмотренного договором аренды, говорится и в служебных записках бывшего исполнительного директора птицефабрики - К. и начальника охраны птицефабрики - Т.: за все время аренды ООО "Норд" не завозило в арендуемые корпуса никаких строительных материалов через проходные птицефабрики.
Данные факты свидетельствуют о нарушении ответчиком п.п. 2.2.3, 2.2.5 договора аренды от 21.05.2001 № 14/01-А, в которых сказано об обязанности ответчика "содержать помещение и оборудование в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии в требованиями ЦГСЭН" (п. 2.2.3 договора) и "своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт". (п. 2.2.5 договора).
Согласно ст. 452 ГК РФ истец направил ответчику письмо - претензию с просьбой расторгнуть договор аренды от 21.05.2001 № 14/01-А в связи с нарушением последним условий договора за № 01-07/265 от 02.09.2003.
ООО "Норд" в ответе на данную претензию утверждает, что производило текущий и косметический ремонты за время аренды. Однако никаких доказательств этому ООО "Норд" не представило.
Кроме того, при заключении вышеназванного договора аренды арендодатель был вправе рассчитывать на то, что арендованное имущество будет возвращено ему в исправном состоянии, что вытекает из характера договора аренды и подтверждается п. 2.2.3 договора. Однако действия ответчика нарушают эти права арендодателя.
В акте от 26.08.2003 Кинель-Черкасской станции по борьбе с болезнями животных сказано о разрушающем воздействии помета на оборудование и строительные конструкции.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, такие действия ответчика по нарушению правил санитарии, приводящие к ухудшению технического состояния арендуемых объектов, являются существенным нарушением договора аренды, наносящим арендодателю материальный ущерб, а поэтому становятся основанием для расторжения договора судом по требованию добросовестной стороны - истца.
Данное основание для расторжения договора аренды в судебном порядке предусмотрено и п. 5.7 договора аренды, согласно которому расторжение договора возможно при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора ООО "Норд", каковыми в данном случае являются нарушения ветеринарно-санитарных правил, приводящих к разрушению оборудования и конструкций, неисполнение обязанностей по проведению текущего и косметического ремонтов.
Таким образом, при наличии всех перечисленных условий, руководствуясь п. 5.3.2 договора аренды - "если арендатор умышленно ухудшает состояние помещения и (или) птицеводческого оборудования.", п. 5.3.3 договора - "если арендатор не производит ремонт, предусмотренный договором аренды", п. 5.7 договора аренды "при ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон..." и п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ "при существенном нарушении договора стороной" договор аренды от 21.05.2001, заключенный между АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" (ОАО "Птицепром" - новый собственник) и ООО "Норд", подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя.
1. В соответствии со ст. 452, 619 ГК РФ истец направил 02.09.2003 письменное предупреждение ответчику о расторжении договора, указав пункты договора аренды, которые нарушаются арендатором (отсутствие проведения текущего ремонта и несоблюдение ветеринарно-санитарных правил при эксплуатации арендуемого имущества).
11 сентября 2003 года был получен ответ на данную претензию, в котором ответчик высказал отказ от производства текущего ремонта в связи с его проведением. По поводу нарушения санитарно-ветеринарных правил по договору ответчиком указано, что таковые не являются основанием расторжения договора аренды. Никакого срока, исходя из этого ответа ООО "Норд" не требовалось для выполнения претензии истца.
Ответчик имел предписание от 26.08.2003 Главного ветеринарного врача Кинель-Черкасского района с установленными разумными сроками для исправления указанных нарушений условий договоров аренды, касающихся выполнения ветеринарно-санитарных правил.
17 сентября 2003 года истец вновь обратился к ООО "Норд" с уведомлением об обязании ответчика выполнить условия договора и предписания Главного ветеринарного инспектора Кинель-Черкасского района от 26.08.2003, согласно которому ответчик еще до 10 сентября 2003 года обязан был произвести захоронение трупов павшей птицы.
Трупы павших птиц на основании ветеринарно-санитарных правил сбора, утилизации и уничтожения биологических отходов № 1005 от 05.01.1996 - являются биологическими отходами, которые в свою очередь есть источник и условие распространения опасных инфекционных заболеваний и загрязнение окружающей среды. Поэтому письмом от 17.09.2003 истец повторно напоминает и дает ответчику всего два дня для исправления нарушений условий договоров аренды в дополнение к тем 15 дням, которые даны ответчику предписанием.
Кроме этого ответчик должен был выполнить в срок до 20.09.2003 названное выше предписание Главного ветеринарного инспектора Кинель-Черкасского района в части производства текущего ремонта (механическая очистка, побелка, дезинфекция арендуемых помещений). Но ответчиком не представлено доказательств того, что до 20.09.2003 и на момент рассмотрения дела ответчиком предприняты действия к производству текущего ремонта.
Таким образом, разумный срок для исполнения всех нарушений условий договоров аренды, данный ответчику предписанием от 26.08.2003 Главного ветеринарного врача Кинель-Черкасского района, ответчиком не использован.
Ответчик ссылается на то, что не было предложения устранить нарушения условий по договору в разумный срок, но, судя по его ответу, и нарушений условий договора не было с его стороны. Разумным сроком в данном случае следует считать 1,5 месяца, данные ответчику истцом до обращения в арбитражный суд с момента первой претензии от 02.09.2003 и уведомления от 17.09.2003, 2 месяца - согласно предписанию от 26.08.2003.
В обоснование своих доводов о проведенном ремонте ответчик представил в суд производственный план работы ООО "Норд" на период с 2001 года по март 2004 года и договор подряда № 6/01 от 20.03.2002.
В соответствии с производственным планом текущий ремонт корпусов и убойного цеха намечен на время профилактического перерыва, т.е. на время отсутствия птицы в арендуемых корпусах. Данный перерыв наступил в июне 2003 года. По утверждениям ответчика и в соответствии с ветеринарно-санитарными Правилами проведения санации на объектах животноводства, когда птица находится в корпусах, ни текущий, ни косметический ремонты не производятся. Тем не менее по договору подряда, представленному ответчиком в качестве доказательства в суд, текущий ремонт якобы осуществлен фирмой ООО "Вертикаль" в период с 20.03.2002 по 26.09.2002, т.е. в тот момент, когда птица находилась в корпусах. Это противоречит доводам ответчика. Тем более при визуальном осмотре арендуемых помещений при производстве инвентаризации корпусов явно видно отсутствие текущего и косметического ремонтов. Об этом свидетельствуют и акт, и предписание Главного ветеринарного инспектора Кинель-Черкасского района от 26.08.03.
Истец утверждает, что при проверке истцом факта нахождения фирмы, проводившей ремонт, ООО "Вертикаль" по адресу, указанному в договоре подряда, выяснено, что такое предприятие там никогда не располагалось. О том, что данное доказательство сфальсифицировано ответчиком, говорит и факт отсутствия дефектных ведомостей и смет на производство ремонтных работ.
План работ, представленный суду в качестве доказательства, составленный в 2001 году, подписан зоотехником П., которая в то время в ООО "Норд" не работала. Из представленных суду ответчиком в качестве доказательств трудовых соглашений в количестве трех штук видно, какие работы по ним были выполнены: трудовое соглашение от 13.09.2002 - ремонт регистров заборной аппаратуры, сварка труб в корпусе № 57, трудовое соглашение от 09.09.2002 - ремонт заборной аппаратуры, сварка труб, опрессовка в корпусе № 66, трудовое соглашение от 01.10.2002 - ремонт стены (кладка кирпича) в корпусе № 4. Из представленных документов не видно, что ремонт производился именно здания убойного цеха.
Согласно производственному графику ответчик планирует посадку птицы через 9 месяцев профилактического перерыва, т.е. в марте 2004 года. Таким образом, корпуса, в том числе и убойный цех, взятые ООО "Норд" в аренду, не используются последним. Об этом говорит и предписание № 4 Самарского управления федерального горного и промышленного надзора России, согласно которому запрещен пуск в работу компрессорного оборудования убойного цеха. Все это дает сделать вывод об использовании арендуемого имущества не по назначению, т.е. ответчиком нарушается п. 2.2.1 договора аренды.
Нельзя согласиться с доводами ответчика о том, что нарушения ветеринарно-санитарных правил не являются ни основанием для расторжения договора, ни существенным нарушением договора. Пункт 5.7 договора аренды прямо предусматривает расторжение договора в судебном порядке при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора, не конкретизируя, каких именно нарушений. В процессе производства птицеводческой продукции ООО "Норд" неоднократно нарушало ветеринарно-санитарные правила, о чем свидетельствуют следующие документы: докладная от 10.09.01 исполнительному директору АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" К. от начальника площадки № 2 М. о неудовлетворительном содержании пометных дорог, пометных ям; о вывозе помета на обочину дороги, докладная от 10.02.02 исполнительному директору АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" К. от С. о неудовлетворительном содержании пометных дорог и о складировании помета к корпусу № 17, акт от 27.02.02 о вывозе ООО "Норд" павших кур за пределы фабрики и выбрасывании их на открытой местности, предупреждение от 03.01.2002 Генерального директора ООО "Норд" Ш. внешним управляющим АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" Г. о нарушении договора аренды б/н от 17.08.2000, пункта о соблюдении ветеринарно-санитарных правил утилизации боенских отходов и павшей птицы, письмо № 15 от 22.01.2003 Генеральному директору ООО "Норд" Б. от исполнительного директора АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" К. о нарушении договорных условий, что ведет к нарушению ветеринарно-эпизоотической обстановки, письмо от 17.06.2002 Главному ветеринарному врачу Кинель-Черкасского района К., копия Генеральному директору ООО "Норд" Ш. от Внешнего управляющего АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" Г. о несоблюдении ветеринарно-санитарных правил, служебная записка от 25.04.2003 исполнительному директору К. от вет. врача Ж. о проверке санитарного состояния территории, отданной в аренду ООО "Норд" (нарушение ветеринарно-санитарных правил о утилизации помета). Не принимая во внимание предписание главного государственного ветеринарного инспектора Кинель-Черкасского района К. "О нарушениях санитарно-ветеринарных правил ООО "Норд" по причине проведения проверки арендуемых корпусов при отсутствии производственной деятельности, ответчик тем не менее постарался как бы "выполнить" один из пунктов предписания о захоронении павшей птицы. Об этом свидетельствует письмо ООО "Норд" б/н и даты, полученное истцом на уведомление ОАО "Птицепром" № 01-05/283 от 17.09.2003 лишь 29 ноября 2003 года, переданное главному технологу ОАО "Птицепром" работником охраны Тимашевского комплекса.
Данный ответ не содержит доказательств захоронения павшей птицы, а следовательно, и доказательств исполнения условий договора аренды, предписания от 26.08.2003 и уведомления истца от 17.09.2003 (нет акта о захоронении, отсутствует документ ветеринарной службы Кинель-Черкасского района на право и метод захоронения - уничтожение в крематории - сжигание, утилизация в котлах ЛААБС, захоронение в ямах Беккери или захоронение в земляные ямы, нет акта проверки исполнения предписания от 26.08.2003 контролирующим органом Кинель-Черкасской ветеринарной станцией по борьбе с болезнями животных).
Следует обратить внимание и на тот факт, что ответчик заявляет в суде, что арендодатель не пропускает работников ООО "Норд" и работников охраны на арендуемые объекты, в связи с чем оно обратилось в прокуратуру района. Однако из прокуратуры Кинель-Черкасского района получен ответ, что факты, изложенные ООО "Норд" в жалобе прокурору, не подтверждены. Ответчик ООО "Норд" кроме перечисленных нарушений условий договора регулярно не исполняет п. 3.1 договора аренды, согласно которому он обязан выплачивать арендную плату ежемесячно в течение первых 10-ти дней каждого месяца, следующего за расчетным. Из акта сверки следует, что за ответчиком сохраняется постоянная задержка платежей в сумме месячной оплаты.
Судьей Р. рассмотрено дело № А55-12872/03-40 с аналогичными исковыми требованиями по другим объектам аренды и вынесено решение об удовлетворении исковых требований ОАО "Птицепром". В данном деле ответчиком был представлен суду акт осмотра объектов, арендуемых ООО "Норд", от 23.12.2003, проведенный главным ветеринарным инспектором Кинель-Черкасского района Самарской области.
Этот акт находится и в материалах настоящего дела. На данный акт ОАО "Птицепром" подана жалоба в вышестоящую организацию ветеринарной службы, поскольку акт составлен за 2 дня до заседания суда без посещения птицефабрики и проведения осмотра лицами, подписавшими данный акт.
Истец обращался к главному ветеринарному инспектору Кинель-Черкасского района в санитарно-эпидемиологическую станцию с просьбой провести проверку сданных в аренду корпусов. Но был получен ответ, что такие проверки не производят, когда нет производственной деятельности.
Представленный суду в качестве доказательств акт обследования производственных помещений от 23.12.2003, составленный работниками ветеринарной службы Кинель-Черкасского района, доказательством по делу не является, так как был выдан в нарушение закона. По этому факту была проведена проверка отделом ветеринарии Департамента сельского хозяйства и продовольствия Администрации Самарской области. Данный акт признан недействительным и отозван отделом ветеринарии (Письмо отдела ветеринарии № 31/6 от 16.01.2004). Не являются доказательствами и представленные в суд санитарно-эпидемиологические заключения № 63.39.03.122.М.000596.12.03 от 04.12.2003 и № 63.39.03.151.М.005997.12.03 от 04.12.2003, поскольку выданы ЦГСЭН Кинель-Черкасского района без учета требований санитарного законодательства. После проверки ЦГСЭН в Самарской области данные санитарно-эпидемиологические заключения отозваны ( Письмо ФГУ ЦГСЭН в Самарской области № 7/208 от 26.01.2004.
Ответчик постоянно стремился затянуть процесс, заявляя ходатайства о приостановлении производства по делу в связи с рассмотрением другого дела, о назначении экспертизы и т.д.
При указанных обстоятельствах иск подлежит удовлетворению. Госпошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ относится на ответчика. Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды здания убойного цеха с правом выкупа от 21.05.01, заключенный между АОР "НП птицефабрика "Тимашевская" (правопреемник ОАО "Птицепром") и ООО "Норд".
Взыскать с ООО "Норд" в пользу ОАО "Птицепром" расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в силу.


   ------------------------------------------------------------------

--------------------

Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru