Законодательство
Самарской области

Самарская область

Законы
Постановления
Распоряжения
Определения
Решения
Положения
Приказы
Все документы
Указы
Уставы
Протесты
Представления







ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТОЛЬЯТТИНСКОЙ ГОРОДСКОЙ ДУМЫ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ от 07.04.2004 № 1063
"О ПРОГРАММЕ РЕКОНСТРУКЦИИ И РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ МАССОВЫХ СЕРИЙ Г. ТОЛЬЯТТИ"

Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено






ТОЛЬЯТТИНСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА
САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2004 г. № 1063

О ПРОГРАММЕ РЕКОНСТРУКЦИИ И РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ
МАССОВЫХ СЕРИЙ Г. ТОЛЬЯТТИ

Рассмотрев вопрос о Программе реконструкции и реабилитации жилых домов массовых серий г. Тольятти, городская Дума постановила:
1. Утвердить Программу реконструкции и реабилитации жилых домов массовых серий г. Тольятти (приложение № 1).
2. Предложить мэрии города (Н.Д. Уткин):
2.1. Разработать дополнительный раздел Программы реконструкции и реабилитации жилых домов массовых серий г. Тольятти по финансированию ремонтных работ на жилых домах, не предусматривающих по техническим характеристикам ввод дополнительного жилья.
Срок - I квартал 2005 г.
2.2. Определить механизм создания муниципального переселенческого фонда.
Срок - III квартал 2004 г.
3. Контроль за выполнением настоящего Постановления возложить на постоянную комиссию по градостроительству, экологии и земельным отношениям (П.Н. Булгаков).

Мэр города
Н.Д.УТКИН

Председатель Думы
А.Н.ДРОБОТОВ





Приложение № 1
к Постановлению
городской Думы
от 7 апреля 2004 г. № 1063

ПРОГРАММА
РЕКОНСТРУКЦИИ И РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ
МАССОВЫХ СЕРИЙ Г. ТОЛЬЯТТИ

Паспорт Программы

Наименование Программы - Программа реконструкции и реабилитации
жилых домов массовых серий г. Тольятти.
Дата принятия решения - Постановление Тольяттинской городской
о разработке Программы Думы № 597 от 20.11.2002
"О реконструкции жилищного фонда и
мансардном строительстве в
г. Тольятти";
- Постановление Тольяттинской городской
Думы № 862 от 17.09.2003 "О техническом
задании на разработку Программы
реконструкции и реабилитации жилых
домов массовых серий г. Тольятти"
Дата утверждения - Постановление Тольяттинской городской
Программы Думы № 1063 от 07.04.2004
(наименование и номер
соответствующего
нормативного акта)
Заказчик - Мэрия г. Тольятти
Разработчик - МУ "Департамент энергетики, ЖКХ и связи
г. Тольятти"
Цели и задачи Цели Программы: реализация
Программы: государственной политики по сохранению,
обновлению и увеличению жилищного
фонда, по ускорению решения жилищной
проблемы и улучшению городской среды,
по созданию условий организационного,
правового и кредитно-финансового
механизмов для обеспечения
реконструкции.
Задачи Программы:
- продлить эксплуатационный срок
жилищного фонда первых массовых серий
на 25 лет;
- снизить бюджетные расходы на
содержание, ремонт и эксплуатацию
жилищного фонда;
- увеличить размеры жилищного фонда и
повысить эффективность использования
территорий в рамках нового этапа
Государственной целевой программы
"Жилище";
- стимулировать инвестиции и инициативы
в сферу реконструкции на основе
рыночных механизмов самофинансирования;
- выработать меры по сотрудничеству с
инвесторами в части подготовки
проектно-сметной документации и
оказания им помощи по оформлению
инвестиций;
- оценить способы реконструкции с позиций
городской экономики, социальной выгоды,
привлекательности для инвесторов.
Сроки и этапы 2003 - 2015 годы
реализации Программы, 1-й этап - 2003 - 2005 гг.
подпрограмм, проектов 2-й этап - 2006 - 2008 гг.
3-й этап - 2009 - 2015 гг.
1-й этап
Проект реконструкции отдельных жилых
домов массовых серий. Основными
направлениями деятельности в рамках
данного проекта являются:
1. Нормативное, правовое обеспечение
реконструкции и последующей
эксплуатации обновленного жилищного
фонда.
2. Развитие организационных,
кредитно-финансовых механизмов,
технологий и методов проведения
капитального ремонта и реконструкции
жилых домов массовых серий.
3. Содействие развитию инфраструктуры
материально-технических и
производственных баз реконструкции.
4. Информационно-аналитическое и
методическое обеспечение Программы
реконструкции и реабилитации жилых
домов массовых серий.
2-й этап
Проект реконструкции жилых домов на
базе массовых серий, отработанных на
I этапе Программы квартала, в которых
расположены первые реконструированные
жилые дома района.
3-й этап
Проект реконструкции жилищного фонда и
территорий застройки других типовых
серий.
Важнейшие целевые 1. Снижение бюджетных расходов на
показатели (ожидаемые содержание, ремонт и эксплуатацию
конечные результаты) жилищного фонда при завершении
реконструкции домов и территорий
массовых серий (расчетное снижение
энергопотребления после реконструкции
на фонде жилых домов массовых серий
составит 30%);
2. Продление срока эксплуатации жилых
домов массовых серий за счет проведения
реконструкции на 25 лет.
3. Получение дополнительных, жилых
площадей, в том числе возможность
формирования переселенческого фонда за
счет реконструкции с помощью мансард
(расчетные показатели 1181 тыс. кв. м
общей площади).
4. Повышение интенсивности
использования освоенных городских
территорий, экономия земли под
размещение эквивалентного строительства
на новых территориях в размере до
1000 га.
5. Привлечение инвестиций для
проведения реконструкции жилых домов
массовых серий (75% от общей стоимости
реконструкции составят затраты
инвесторов и 25% от общей стоимости
реконструкции составят затраты
бюджетов).
6. Создание эффективных
кредитно-финансовых механизмов,
нормативной, правовой и организационной
базы при осуществлении последующей
реконструкции жилых зданий.
Объемы и источники Источниками финансирования программы
финансирования могут быть консолидированные средства:
- бюджетные средства;
- кредиты Российских банков или других
финансовых институтов;
- собственные средства граждан;
- инвестиции;
- средства от реализации готовой
строительной продукции в порядке
реинвестирования;
- средства, полученные за счет возмещения
разницы затрат на энергопотребление.
Общая сумма Программы: 15676 млн. руб.
Средства бюджета 3919 млн. руб., - 25%
Привлеченные средства:
- внебюджетные источники -
11757 млн. руб., - 75%
1-й этап: 91 млн. руб., в том числе
бюджет 22,8 млн. руб.,
внебюджетные источники - 68,2 млн. руб.
2-й этап: 781 млн. руб., в том числе:
бюджет 195 млн. руб.,
внебюджетные источники 586 млн. руб.
3-й этап: 14804 млн. руб., в том числе:
бюджет 3701 млн. руб.,
внебюджетные источники 11103 млн. руб.
Система организации Заказчик осуществляет координацию
контроля за исполнением деятельности по Программе, анализирует
Программы результаты ее выполнения по проектам,
срокам и этапам, объемам
финансирования.
МУ "Департамент энергетики, ЖКХ и связи
г. Тольятти" осуществляет
организационно-правовое обеспечение
реализации Программы, мониторинг на
протяжении всего хода реализации
Программы - ежемесячные контрольные
проверки с корректировкой процесса
реконструкции.
Корректировка 2-го и 3-го этапов
Программы осуществляется по результатам
1-го этапа Программы.
Исполнители проектов отчитываются перед
Заказчиком не реже чем раз в полугодие.
Ежегодные и итоговые отчеты о
выполнении Программы направляются на
утверждение в городскую Думу.

РЕЗЮМЕ ПРОГРАММЫ

Программа реконструкции и реабилитации жилых домов первых массовых серий г. Тольятти дает оценку эффективности реконструкции жилых домов массовых серий с привлечением внебюджетных источников финансирования.
Программа реконструкции открывает новые возможности повышения архитектурного и технического качества зданий и городской застройки; раскрывает реальные возможности получения дополнительной жилой площади по доступной цене в условиях ограниченных финансовых ресурсов, используя и модернизируя существующую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, без отвода новых земельных участков.
Стратегическим направлением Программы является реконструкция 3 - 5-этажных зданий массовых серий. Она позволит продлить срок их эксплуатации, повысить комфорт проживания, снизить эксплуатационные расходы в результате проведения энергосберегающих мероприятий, преобразить внешний вид домов и градостроительного образования в целом.
Программа содержит технические, финансово-экономические и организационные аспекты, а также вопросы территориального размещения реконструкции.
Программа реконструкции и реабилитации жилых домов массовых серий г. Тольятти разработана:
- в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11.06.1996 № 685 "Об утверждении перечня и сроков разработки проектов основных нормативных правовых актов РФ, необходимых для реализации нового этапа Государственной целевой программы "Жилище"; Постановлением Межведомственного совета по вопросам строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 26.10.1996 № 1, Постановлением Тольяттинской городской Думы № 597 от 20.11.2002 "О реконструкции жилищного фонда и мансардном строительстве в г. Тольятти";
- а также учитывая:
- существующее техническое состояние жилищного фонда первых массовых серий, достигшее 30% и более физического и морального износа;
- массовую, единовременную застройку жилищного фонда в 60-х - 70-х гг., которая привела к столь же массовому его износу в 90-х - 2003 гг.;
- отсутствие бюджетных средств на проведение комплексных, капитальных ремонтов жилищного фонда;
- появление положительных инициатив инвесторов, желающих стать участниками процесса реконструкции жилищного фонда;
- возможность проведения мероприятий реконструкции жилищного фонда, которые позволяют продлить жизненный цикл зданий на 25 лет;
- возможность получения дополнительной жилой площади, в том числе формирование муниципального переселенческого фонда.
Целью Программы является реализация государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению жилищного фонда, по ускорению решения жилищной проблемы и улучшению городской среды, по созданию условий организационного, правового и финансового механизмов для обеспечения реконструкции.
Задачи, которые должна решить Программа:
- продлить эксплуатационный срок жилищного фонда первых массовых серий на 25 лет;
- снизить бюджетные расходы на содержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда;
- увеличить размеры жилищного фонда и повысить эффективность использования территорий в рамках нового этапа Государственной целевой программы "Жилище";
- стимулировать инвестиции и инициативы в сферу реконструкции на основе рыночных механизмов самофинансирования;
- выработать меры по сотрудничеству с инвесторами в части подготовки проектно-сметной документации и оказания им помощи по оформлению инвестиций;
- оценить способы реконструкции с позиций городской экономики, социальной выгоды, привлекательности для инвесторов.
Программой предусматривается реализация проектов с разбивкой по этапам:
1-й этап - 1-й проект - 2003 - 2005 гг.
2-й этап - 2-й проект - 2006 - 2008 гг.
3-й этап - 3-й проект - 2009 - 2015 гг.
1-й проект - проект реконструкции отдельных жилых домов массовых серий:
- жилой дом серии 1-464, Московский проспект, № 11 (Автозаводской район);
- жилой дом серии 1-447, ул. К. Маркса, № 43 (Центральный район);
- жилой дом серии 1-447, ул. Коммунистическая, № 79 (Комсомольский район).
Общая площадь квартир в реконструкции составляет - 28 тыс. кв. м, в том числе:
- существующего фонда массовых серий - 21 тыс. кв. м;
- надстроек 1 - 1,5 этажа - 7,0 тыс. кв. м.
Основными направлениями деятельности в рамках данного проекта являются:
1. Нормативное, правовое обеспечение реконструкции и последующей эксплуатации обновленного жилищного фонда.
2. Развитие организационных, кредитно-финансовых механизмов реконструкции; технологий и методов проведения капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда массовых серий.
3. Содействие развитию инфраструктуры материально-технических и производственных баз реконструкции.
4. Информационно-аналитическое и методическое обеспечение Программы реконструкции и реабилитации жилищного фонда.
2-й проект - проект реконструкции жилых домов на базе массовых серий, отработанных на I этапе Программы - квартал, в котором расположен первый реконструированный жилой дом района.
Общая площадь квартир в реконструкции составляет - 241 тыс. кв. м, в том числе:
- существующего фонда массовых серий - 181 тыс. кв. м,
- надстроек 1 - 1,5 этажа - 60,0 тыс. кв. м.
3-й проект - проект реконструкции жилищного фонда и территорий застройки других типовых серий.
Общая площадь квартир в реконструкции составляет - 4665 тыс. кв. м, в том числе:
- существующего фонда массовых серий - 3551 тыс. кв. м,
- надстроек 1 - 1,5 этажа - 1114 тыс. кв. м.
Объемы и источники финансирования:
Общая сумма Программы: 15676 млн. руб.
Средства местного бюджета - 3919 млн. руб., - 25%.
Привлеченные средства: - внебюджетные источники - 11757 млн. руб., - 75%.
1-й проект: 91 млн. руб.: в том числе местный бюджет - 22,8 млн. руб., внебюджетные источники - 68,2 млн. руб.
2-й проект: 781 млн. руб. в том числе: местный бюджет - 195 млн. руб., внебюджетные источники - 586 млн. руб.
3-й проект: 14804 млн. руб., в том числе: местный бюджет - 3701 млн. руб., внебюджетные источники - 11103 млн. руб.
Основными участниками Программы являются:
Инициатор - городская Дума.
Заказчик - мэрия города.
Разработчик - МУ "Департамент энергетики, ЖКХ и связи г. Тольятти".
Исполнитель - проектное обеспечение - проектные организации и творческие коллективы, отбираемые на конкурсной основе; строительство и реконструкция - инвесторы, управляющие компании, специализированные строительные и ремонтно-строительные организации, отбираемые на конкурсной основе.
Порядок управления и контроля.
Отчетность по реализации Программы заказчиком осуществляется не реже, чем раз в полугодие. Ежегодные и итоговые отчеты направляются на утверждение в городскую Думу. Мониторинг осуществляется на протяжении всего хода реализации Программы - ежемесячные контрольные проверки с корректировкой процесса реконструкции.
Корректировка 2-го и 3-го этапов программы осуществляется по результатам 1-го этапа вышеуказанной Программы.
Эффективность Программы:
1. Снижение бюджетных расходов на содержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда при завершении реконструкции домов и территорий застройки массовых серий (расчетное снижение энергопотребления на фонде жилых домов, подлежащих реконструкции, составит 30%).
2. Продление срока эксплуатации жилищного фонда массовых серий за счет проведения реконструкции на 25 лет.
3. Получение дополнительных жилых площадей, в том числе возможность формирования переселенческого фонда за счет реконструкции с помощью мансард (расчетные показатели - 1181 тыс. кв. м общей площади).
4. Повышение интенсивности использования освоенных городских территорий, экономия земли под размещение эквивалентного строительства на новых территориях в размере до 1000 га.
5. Привлечение инвестиций для проведения реконструкции жилищного фонда массовых серий (75% от общей стоимости реконструкции составят затраты инвесторов и 25% от общей стоимости реконструкции составят затраты бюджета).
6. Создание эффективных финансовых механизмов, нормативной, правовой и организационной базы при осуществлении последующей реконструкции жилых зданий.

1. Обоснование актуальности Программы развития

1.1. Введение

Жилищный фонд первых массовых серий, представленный в г. Тольятти 3 - 5-этажными в основном крупнопанельными (серии 1-464), кирпичными (серии 1-447, 1-260, 1-204) зданиями, является материальным воплощением модели малогабаритного экономичного жилища, призванной для решения жилищной проблемы на рубеже 60-х - 70-х годов.
Приемами строительства в эти годы были:
- посемейное заселение минимальных по габаритам жилых ячеек;
- минимизация первичных затрат на строительство посредством типизации, унификации, облегчения веса и повышения заводской готовности конструкций, совмещения в них узлов, систем и материалов различной степени надежности и долговечности без учета вторичных затрат на содержание, ремонт и эксплуатацию зданий;
- экстенсивная по характеру землепользования, разреженная низкоплотная (менее 4000 кв. м общей пл./га) застройка жилыми зданиями, обусловившая низкую эффективность использования земельных участков в освоенных районах высокой рыночной стоимости земли и жилья.
В настоящее время эта часть городской застройки, морально устаревшая по срокам или типу застройки, по требованиям комфортности проживания, имеющая высокие эксплуатационные расходы на ремонт и содержание, неудовлетворительные с современной точки зрения теплозащитные качества, стагнирует и постепенно теряет свой престиж, привлекательность для инвестиций, отходит на задний план общественной жизни. Деловая активность, инвестиции, людские потоки смещаются в более новую или более отвечающую новым требованиям городской жизни часть города.
Вместе с тем, фонд жилых домов первых массовых серий имеет большой запас прочности по основным конструктивам, остается востребованным как социальный жилищный фонд с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья.
Инициатива разработки муниципальной Программы реконструкции домов первых массовых серий принадлежит МУ "Департамент энергетики, ЖКХ и связи г. Тольятти".
В основе инициативы лежит необходимость:
а) проведения комплексного капитального ремонта жилищного фонда;
б) рационального использования ограниченных финансовых и материальных ресурсов города;
в) привлечения инвестиций в отрасль ЖКХ.
Реконструкция позволит определить новый этап и стратегическое на 20 - 30 лет направление развития жилищного сектора города, основным содержанием которого является:
- продление жизненного цикла домов, подлежащих реконструкции до его продолжительности для вновь возводимых домов;
- комплексное решение проблемы энергосбережения при эксплуатации жилищного фонда посредством утепления ограждающих конструкций, устройства регулируемых систем энергоснабжения;
- сохранение для жителей кварталов вторичной застройки привычных для них мест проживания;
- организация реконструкции существующей застройки и строительства нового жилья, как единого процесса, совмещенного во времени и пространстве;
- обеспечение прироста жилья за счет реконструкции с элементами нового строительства застроенных территорий без расширения границы города;
- ликвидация в сфере городской застройки безликих кварталов с максимальным сохранением и развитием мощностей инженерной инфраструктуры до уровня требований современных нормативов;
- возможность сгладить намечающуюся дифференциацию в условиях комфортности проживания, сохранить все основные признаки сложившейся структуры городских территорий.

1.2. Анализ существующей ситуации

Город Тольятти является крупнейшим промышленным центром Поволжья, который размещен на территории 314,8 кв. км. Численность постоянного населения города, по данным Тольяттинского межтерриториального отдела государственной статистики на 01.01.2002, составляет 740,6 тыс. чел. Прослеживается тенденция увеличения населения за счет естественного прироста в Автозаводском и Центральном районах, п. Поволжский и п. Федоровка, нет увеличения населения за счет естественного прироста в Комсомольском районе и сельской местности, но заметен прирост населения по всей территории г. Тольятти за счет миграции. Плотность населения по г. Тольятти на 01.01.2002 составляет 2352,6 чел./кв. км.
Из-за недостатка бюджетных средств не проводится комплексный, капитальный ремонт муниципальной сферы, начинается стабильное разрушение муниципального хозяйства, инженерной и социальной инфраструктуры города. На поддержание инфраструктуры городского хозяйства выделяется 10 - 15% от потребности, что приводит к незавершенности работ в этой области, а износ жилищного фонда возрастает в прогрессирующей зависимости.
Структура жилищного фонда по формам собственности (данные на 01.01.2002) представлена следующим образом:
- муниципального хозяйства - 1774 строений;
- государственных учреждений и предприятий - 86;
- ЖСК, ТСЖ, кондоминиумы, физические и юридические лица - 174;
- смешанной и общественной формы собственности - 27;
- отдельно стоящих строений, находящихся в частной собственности граждан - 7099, т.е. одним из основных собственников жилищного фонда остается муниципалитет. Большинство строений, являющихся собственностью муниципалитета - многоэтажные здания.
На учете в районных администрациях состоит 12504 семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, основное количество очередников составляют работники бюджетной сферы, которым возможно улучшить свои жилищные условия только за счет городского бюджета. Среднее время предоставления жилья по очереди составляет 12 лет.
Инвестиции в строительство нового жилья г. Тольятти по годам составили:
- 1996 г. - 228,918 млрд. руб.;
- 1997 г. - 185,325 млрд. руб.;
- 1998 г. - 209,437 млн. руб.;
- 1999 г. - 311,424 млн. руб.;
- 2001 г. - 386,478 млн. руб.;
- 2002 г. - 315,025 млн. руб., т.е. остаются стабильными в течение последних 5-ти лет.
Но через два года инвестирование в строительство нового жилья будет проблематичным, т.к. отсутствуют свободные участки земли, оснащенные всей необходимой для строительства инфраструктурой. Необходимо вложение дополнительных средств в развитие мощностей для энергообеспечения вновь вводимых зданий. Из этого следует, что в г. Тольятти накопился ряд проблем, затрудняющих нормальное развитие жилищного строительства. С одной стороны, имеется необходимость наращивания жилой площади и числа квартир, улучшения их потребительских качеств и архитектурного облика домов и застройки. С другой стороны, застройка жилых кварталов на свободных территориях приведет к значительному увеличению протяженности коммуникаций, транспортных маршрутов и в целом к неэффективной, иррациональной системе городской инфраструктуры. Кроме того, расширение города и новое строительство лишь на время снимет остроту в решении проблем отдельных территорий.
Альтернативой может служить вариант, который предполагает сосредоточение усилий на завершении и гармонизации существующей застройки. Практически предстоит внешние границы города оставить прежними и строить "город в городе". В этих условиях особую актуальность приобретает задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции жилищного фонда первых массовых серий.
По данным МУ "Департамент энергетики, ЖКХ и связи г. Тольятти", число жилых домов, перешагнувших за пределы капитального ремонта, физический и моральный износ которых до 30%, с сетями, теряющими более 20% тепловой энергии, составляет 58%. Имеющаяся статистика свидетельствует о насущности проблемы реконструкции существующего жилищного фонда в данный период. В противном случае, при откладывании этой проблемы на более поздний срок потребуется увеличение средств и будет упущена перспектива реконструкции жилых домов массовых серий.
Таким образом, сложившаяся ситуация характеризуется следующими факторами:
- необходимостью проведения ремонтно-восстановительных работ и реконструкции муниципального жилищного фонда;
- необходимостью проведения реформирования жилищно-коммунальной сферы и перевода ее на экономические формы предоставления услуг населению, снижение затрат на обеспечение энергоресурсами;
- необходимостью сохранения и увеличения темпов ввода жилья и решение проблемы удовлетворения жильем очередников;
- дефицитом бюджетных средств, выделяемых на капитальное строительство и ремонт жилья.
К неблагоприятным факторам в реализации Программы относятся:
- несовершенство действующих правовых, финансово-экономических и ценовых механизмов, не стимулирующих владельцев жилого фонда и других финансовых структур к инвестированию средств в реконструкцию и ремонт жилых зданий.
К ограничивающим факторам относятся:
- продолжающаяся инфляция, в результате которой плановые накопления жилищно-коммунальных служб, предназначавшиеся на капитальный ремонт и сбережения населения, обесценились, платежеспособный спрос на ремонт и реконструкцию резко сократился.

1.3. Актуальность реконструкции
и необходимость ее проведения программным методом

Необходимость решения проблемы реконструкции и модернизации жилищного фонда программным методом обуславливается:
- Социальной значимостью, масштабностью и относительной однородностью фонда жилых домов массовых серий. По предварительным расчетам количество зданий, на которых может быть произведена реконструкция, составляет 894 строения - это 77417 квартир, в которых проживает более 232 тыс. человек, т.е. 32% населения города.
- Объемно-планировочные и конструктивные характеристики домов массовых серий, размещение их в городской застройке однородны практически для всех массовых серий, что позволяет использовать типизированные, межсерийные решения по реконструкции и модернизации, сокращая, тем самым, затраты на проведение проектных разработок.
- Истекшими нормативными сроками проведения капитального ремонта этого фонда.
- Фонд жилых домов первых массовых серий создан в относительно короткие сроки (около 15 лет), за годы эксплуатации претерпел физический (30% и более) и существенный моральный износ.
- Согласно правилам технической эксплуатации, с середины 80-х годов должно было начаться массовое обновление жилищного фонда типовых зданий, дальнейшее промедление с решением вопросов восстановления его ресурса и ликвидации последствий морального износа приведет к существенному удорожанию реконструкции.
- Запасами несущей способности типовых домов, позволяющими увеличивать их этажность на 1 - 2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за счет этого прирост общей площади до 30%.
Все многообразие малоэтажных жилых домов по своим принципиальным конструктивным системам, определяющим те или иные возможности их модернизации и реконструкции, можно условно свести к нескольким группам, ограничиваясь отдельными сериями - представителями массового жилищного строительства:
- крупнопанельные жилые дома с мелким шагом поперечных несущих стен (серии 1-464, 1-464А, 1-605 АМ);
- крупнопанельные жилые дома со смешанным укрупненным шагом поперечных несущих стен (серия 1-468);
- жилые дома с тремя продольными стенами из крупных блоков, панелей и кирпичей (серии 1-447, 1-510, 1-511, 1-515).
Все малоэтажные жилые дома массовых серий компонуются из нескольких секций (торцевых, рядовых), каждая из которых имеет свою лестничную клетку.
Реализация Программы возможна при участии следующих основных групп участников процесса реконструкции:
- Самарская область и г. Тольятти;
- граждане (собственники/наниматели жилья), их объединения и товарищества собственников жилья;
- организации, эксплуатирующие жилищный фонд и территории;
- крупные частные инвесторы (банки, фонды и т.п.).
Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников реконструкции, закрепляемую посредством разработки соответствующей нормативной правовой базы.
Принцип экономической заинтересованности участников реконструкции обеспечивается адаптацией существующих и разработкой новых финансовых механизмов, которые предлагается отработать на первых объектах реконструкции.
Комплексный по составу мероприятий и межотраслевой по организации характер реконструкции, проводимой в условиях ограниченности бюджетных средств, требует максимальной концентрации сил и ресурсов, что и обосновывает по определению применение программно-целевых методов.

2. Цели и задачи Программы

Главная цель Программы - создание условий для реализации государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению жилищного фонда посредством формирования системы взаимоотношений органов местного самоуправления, пользователей, инвесторов, стимулирующей осуществление реконструкции.
Реконструкция позволит повысить эффективность использования жилищного фонда и территорий, улучшить его социальные и экономические параметры, повысить архитектурную выразительность застройки.
Реконструкция позволит также сократить бюджетные затраты на эксплуатацию жилищного фонда, что является одним из важных элементов успешного осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Для осуществления поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- усовершенствовать организационную, нормативную, правовую и технологическую базу в сфере реконструкции;
- отработать на практике, т.е. на I-м этапе, на одном объекте в каждом районе города и на II-м этапе, на отдельно взятом квартале, организационные, финансовые механизмы, технологии и методы реконструкции;
- определить основные направления развития материально-технической и производственной баз реконструкции;
- провести анализ результатов реконструкции I-го и II-го этапов для осуществления дальнейшей реконструкции жилых домов массовых серий г. Тольятти на III-м этапе.
Выполнение вышеуказанных задач позволит создать систему взаимоотношений органов местного самоуправления, инвесторов, пользователей жилищного фонда, стимулирующую инвестиции и инициативы в сфере реконструкции и перейти к массовой реконструкции жилищного фонда первых массовых серий.

3. Перечень проектов, отобранных заказчиком
на конкурсной основе для достижения цели Программы

Успешный опыт реализации программ обновления районов застройки жилых домов первых массовых серий во многих городах России: в г. Лыткарино Московской области, г. Санкт-Петербурге, Краснодаре, Омске, Екатеринбурге, Казани, Ульяновске и ряде городов ближнего зарубежья (Белоруссии, Эстонии, Казахстане) показывает эффективность инвестиций в реконструкцию.
При вариантности подходов, методов и технологий реконструкции, вариант массового сноса панельных зданий является нецелесообразным. Опыт разборки зданий фонда первых массовых серий в г. Москва показал, что затраты по демонтажу и транспортировке конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения отходов, даже без учета затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, составляет более 100 долларов США на квадратный метр сносимого жилья. Тем более, неприемлем вариант сноса в наших условиях острого дефицита жилья и бюджетных средств на новое строительство.
На основе анализа отечественного опыта модернизации и реконструкции жилых домов выявлено исключительное разнообразие вариантов реконструкции различной степени радикальности.

Таблица 1

   -----------------------------------------------------------------¬

¦ Варианты реконструкции жилых домов первых массовых серий ¦
+----------------------------------------------------------------+
¦Вариант 1. Капитальный ремонт без расселения жильцов и¦
¦перепланировки квартир - утепление ограждающих конструкций; ¦
¦- модернизация инженерного оборудования ¦
+----------------------------------------------------------------+
¦Вариант 2. Капитальный ремонт с расселением жильцов и¦
¦перепланировкой квартир - без утепления ограждающих конструкций;¦
¦- утепление ограждающих конструкций ¦
+----------------------------------------------------------------+
¦Вариант 3. Реконструкция без отселения жильцов с надстройкой¦
¦мансардного этажа - мероприятия по варианту 1, надстройка¦
¦мансарды, устройство приставного лифта (или без него) ¦
+----------------------------------------------------------------+
¦Вариант 4. Реконструкция с частичным расселением жильцов, с¦
¦надстройкой мансардного этажа, перепланировкой части квартир и¦
¦пристройками в торцах домов - мероприятия по варианту 2,¦
¦пристройка в торцах домов с перепланировкой торцевых квартир,¦
¦перепланировка первого этажа (в том числе под нежилые помещения)¦
+----------------------------------------------------------------+
¦Вариант 5. Реконструкция с отселением жильцов, перепланировкой¦
¦квартир, надстройкой дополнительных этажей, пристройками в¦
¦торцах и вдоль фасадов - мероприятия по варианту 4,¦
¦перепланировка квартир, надстройка этажей на самостоятельных¦
¦фундаментах, пристройка вдоль фасадов эркеров ¦
+----------------------------------------------------------------+
¦Вариант 6. Реконструкция с расселением жильцов, увеличением¦
¦общей площади более чем в два раза за счет уширения корпуса и¦
¦надстройки нескольких этажей - мероприятия по варианту 5,¦
¦пристройка вставок между корпусами ¦
L-----------------------------------------------------------------


Наиболее приемлемым для г. Тольятти на I-м этапе реконструкции, является вариант № 2 по следующим причинам:
- отсутствие переселенческого фонда;
- отсутствие бюджетных средств на комплексный капитальный ремонт всего жилищного фонда с 30% износом;
- наличие больших площадей плоских кровель (нормативная потребность в ремонте составляет 1008 тыс. кв. м/год, план 2003 года составляет только 20 тыс. кв. м), ремонт которых можно снизить за счет строительства мансард, являющихся энергосберегающими конструкциями;
- большого объема малоэтажного, жилого фонда (3753 тыс. кв. м), с наращиванием которого на 1 - 1,5 этажа, увеличится количество комфортного недорого жилья при невысоких первоначальных затратах.

Структура и состояние жилых домов массовых серий,
критерии отбора проектов реконструкции

В г. Тольятти жилой фонд первых массовых серий составляет 3753 тыс. кв. м общей и 2360 тыс. кв. м жилой площади и представлен крупнопанельными и кирпичными сериями 1-464 (Автозаводской район), сериями 1-447, 111-121, 1-204, 1-260 (Центральный и Комсомольский районы).
Размеры и структура фонда первых массовых серий, подлежащих реконструкции по районам и кварталам города приведены в приложении № 1, территориальное расположение с разбивкой по районам города, жилых домов массовых серий приведено в схемах № 1, 2, 3 (не приводятся). Следует отметить, что серии 1-464, 1-447 имеют общероссийское распространение.
Характерной особенностью фонда является его значительный моральный износ, проявляющийся в несоответствии планировочных решений квартир современным требованиям, невыразительности внешнего облика зданий, а также в несоответствии эксплуатационных качеств ограждающих конструкций современным требованиям по тепло- и гидроизоляции жилых помещений.
Капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали свой физический ресурс в соответствии с критериями ВСН по оценке физического износа здания. Предварительные обследования, проведенные на жилых домах массовых серий: пр-т Ст. Разина, № 21/38, Московский. № 11 - серия 1-464, ул. Горького, № 36, Коммунистическая. № 79 - серия 1-447, ул. Матросова, № 3 - серия 1-204, подтверждают наличие существенных запасов прочности несущих элементов, что позволяет сделать вывод о возможности реконструкции методом мансардного строительства 1 - 2 этажами, жилых домов массовых серий.
Исключения составляют отдельные элементы зданий: козырьки, карнизы, балконы, которые по конкретным адресам могут находиться в аварийном состоянии со степенью износа свыше 60% и которые могут быть отремонтированы до реконструкции здания или изменены в процессе реконструкции.
Сроки амортизации инженерных систем и оборудования в таких жилых домах превышены, сети требуют замены или санации, необходимо увеличение сечения подводящих кабельных сетей, но в любом случае реконструкция кварталов, застроенных массовыми сериями, в инженерном отношении выгоднее строительства новых кварталов.
Проведя ряд технических и аналитических исследований, изучив и проанализировав опыт проведения реконструкции жилых домов с помощью мансарды, целесообразно установить следующие критерии отбора проектов:
- повышение тепловой эффективности жилого дома в соответствии с увеличившимися нормативными требованиями;
- проведение комплексного капитального ремонта, модернизации инженерных систем в ближайшие 5 - 10 лет на жилом доме;
- территориальная привлекательность для инвесторов в получении перспективных квартир и офисов в центре сосредоточения деловой жизни города;
- массовость и серийность жилых домов в городской застройке (методы реконструкции, отработанные на этом жилом доме, целесообразно применить на многих жилых домах в различных кварталах и районах города);
- техническая возможность получения дополнительного жилья без дополнительного отвода земельных участков, используя и модернизируя имеющуюся инфраструктуру.
На основании критериев отбора сформирован проект № 1, который представляет собой реконструкцию отдельных жилых домов массовых серий - это плановые предложения, под которые разработаны инвестиционные проекты:
- жилой дом, проспект Московский, № 11 в Автозаводском районе (схема № 4 - не приводится);
- жилой дом, ул. К. Маркса, № 43 в Центральном районе (схема № 5 - не приводится);
- жилой дом, ул. Коммунистическая, № 79 в Комсомольском районе (схема № 6 - не приводится).

Перечень проектов для достижения цели Программы

Таблица № 2

   ----T--------------------T------------------T------------T---------------T-------¬

¦ № ¦ Вид работ ¦Перечень проектов ¦Исполнители ¦ Суммы и ¦ Сроки ¦
¦п/п¦ ¦ ¦ ¦ источники ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦финансирования ¦ ¦
+---+--------------------+------------------+------------+---------------+-------+
¦ Проект № 1, включающий объекты: ¦
+---T--------------------T------------------T------------T---------------T-------+
¦ 1 ¦Обследование ¦ ¦Проектные ¦Бюджетные ¦2 - 3 ¦
¦ ¦технического ¦ ¦организации,¦средства Итого:¦квартал¦
¦ ¦состояния жилого ¦ ¦определяемые¦6,0 млн. руб. ¦2004 г.¦
¦ ¦дома, разработка ¦ ¦на ¦в том числе: ¦ ¦
¦ ¦основного проекта ¦ ¦конкурсной ¦ ¦ ¦
¦ ¦реконструкции ¦ ¦основе ¦ ¦ ¦
¦ ¦(проектно-сметная ¦1) ж/д Московский,¦ ¦4,68 млн. руб. ¦ ¦
¦ ¦документация, ¦№ 11 ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦рабочие чертежи, ПОС¦2) ж/д ¦ ¦0,6 млн. руб. ¦ ¦
¦ ¦и т.п.), проведение ¦Коммунистическая, ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦социологических ¦№ 79 ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦исследований ¦3) ж/д К. Маркса, ¦ ¦0,72 млн. руб. ¦ ¦
¦ ¦квартиросъемщиков, ¦№ 43 ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦проживающих в жилых ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦домах, подлежащих ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦реконструкции ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------------------+------------------+------------+---------------+-------+
¦ 2 ¦Строительство ¦1) ж/д Московский,¦Инвесторы и ¦Внебюджетные ¦2004 - ¦
¦ ¦надстроек 1 - 1,5 ¦№ 11 ¦подрядные ¦средства ¦2005 ¦
¦ ¦этажа ¦2) ж/д ¦организации,¦Итого: 44,8 ¦гг. ¦
¦ ¦ ¦Коммунистическая, ¦определяемые¦млн. руб. ¦ ¦
¦ ¦ ¦№ 79 ¦на ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦3) ж/д К. Маркса, ¦конкурсной ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦№ 43 ¦основе ¦ ¦ ¦
+---+--------------------+------------------+------------+---------------+-------+
¦ 3 ¦Теплотехнический ¦1) ж/д Московский,¦Инвесторы и ¦Внебюджетные ¦2004 - ¦
¦ ¦ремонт ¦№ 11 ¦подрядные ¦средства ¦2005 ¦
¦ ¦реконструируемого ¦2) ж/д ¦организации,¦Итого: 16,8 ¦гг. ¦
¦ ¦фонда ¦Коммунистическая, ¦определяемые¦млн. руб. ¦ ¦
¦ ¦ ¦№ 79 ¦на ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦3) ж/д К. Маркса, ¦конкурсной ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦№ 43 ¦основе ¦ ¦ ¦
+---+--------------------+------------------+------------+---------------+-------+
¦ 4 ¦Ремонт и ¦1) ж/д Московский,¦Инвесторы и ¦Внебюджетные и ¦2004 - ¦
¦ ¦модернизация ¦№ 11 ¦подрядные ¦бюджетные ¦2005 ¦
¦ ¦внутренней ¦2) ж/д ¦организации,¦средства: ¦гг. ¦
¦ ¦инженерной ¦Коммунистическая, ¦определяемые¦Итого: 10,1 ¦ ¦
¦ ¦инфраструктуры ¦№ 79 ¦на ¦млн. руб. ¦ ¦
¦ ¦ ¦3) ж/д К. Маркса ¦конкурсной ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦№ 43 ¦основе ¦ ¦ ¦
+---+--------------------+------------------+------------+---------------+-------+
¦ 5 ¦Ремонт и ¦1) ж/д Московский,¦Инвесторы и ¦Внебюджетные и ¦2004 - ¦
¦ ¦модернизация внешне馹 11 ¦подрядные ¦бюджетные ¦2005 ¦
¦ ¦инженерной ¦2) ж/д ¦организации,¦средства: ¦гг. ¦
¦ ¦инфраструктуры ¦Коммунистическая, ¦определяемые¦Итого: 2,24 ¦ ¦
¦ ¦ ¦№ 79 ¦на ¦млн. руб. ¦ ¦
¦ ¦ ¦3) ж/д К. Маркса, ¦конкурсной ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦№ 43 ¦основе ¦ ¦ ¦
+---+--------------------+------------------+------------+---------------+-------+
¦ ¦Всего с учетом ¦ ¦ ¦Всего: ¦ ¦
¦ ¦рисков (к = 1,15) ¦ ¦ ¦85 млн. руб. ¦ ¦
+---+--------------------+------------------+------------+---------------+-------+
¦Всего затрат по проекту ¦ ¦ ¦Всего: ¦ ¦
¦№ 1, в том числе бюджет ¦ ¦ ¦91 млн. руб. ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦в том числе ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦бюджет: ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦22,8 млн. руб. ¦ ¦
L------------------------+------------------+------------+---------------+--------


Первый этап Программы рассматривается подробно, т.к. от его результатов зависит дальнейшая реализация II-го и III-го этапов.
Повышение тепловой эффективности зданий в соответствии с увеличившимися нормативными требованиями является одним из главных мероприятий по реконструкции фонда первых массовых серий и основным критерием при отборе проектов. Теплопотери максимальны для панельного домостроения и минимальны для серий с кирпичными стенами.
Комплекс мероприятий по повышению тепловой эффективности жилых домов массовых серий включает:
- утепление наружных стен, покрытий, перекрытий над подвалами;
- замену или ремонт окон и балконных дверей, входов в подъезды.
Эти мероприятия позволят на 40% сократить теплопотребление жилого фонда:
- устройство мансардного этажа позволит сократить приведенные затраты на утепление здания на 15%;
- установка приборов учета позволит контролировать, тем самым снижать расходы по холодной и горячей воде, канализации, газа на 15 - 20% от расчетных.
Возможны мероприятия по энергосбережению в рамках обычных мероприятий по содержанию, эксплуатации и проведению текущих ремонтов жилых домов, комплекс мероприятий по энергосбережению осуществить невозможно.

4. Ресурсное обеспечение Программы

Программный метод реконструкции предполагает максимальную концентрацию сил, средств и ресурсов, их сбалансированное распределение в запланированные сроки по этапам реализации Программы, минимизацию бюджетных средств на первом этапе и дальнейший переход на самофинансирование реконструкции.
По результатам анализа технического состояния и инженерной инфраструктуры жилищного фонда, оценки экономической эффективности различных вариантов реконструкции определены объемы и варианты реконструкции, оптимальные мероприятия по реабилитации существующего жилищного фонда. На основании оптимальных мероприятий рассчитаны объемы и источники финансирования, определены сроки реализации Программы.

Объемы и источники финансирования по Программе в целом

Таблица № 3

   -----T------------------T---------T--------T------------T------------T-------T-------------¬

¦ № ¦ Объемы работ ¦ Единица ¦ I этап ¦ II этап ¦ III этап ¦ Общий ¦ Источники ¦
¦п/п ¦ и инвестиций ¦измерения¦ Проект ¦ Проект ¦ Проект ¦ срок ¦ финанси- ¦
¦ ¦ ¦ кв. м, ¦ № 1 - ¦ № 2 - ¦ № 3 - ¦реали- ¦ рования ¦
¦ ¦ ¦ руб. ¦ Рекон- ¦ Реконст- ¦ Реконст- ¦ зации ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦струкция¦рукция жилых¦ рукция ¦2003 - ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦отдель- ¦ домов на ¦ жилищного ¦ 2015 ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ных ¦ базе ¦ фонда и ¦ гг. ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ жилых ¦ массовых ¦ территорий ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ домов ¦ серий, ¦ застройки ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦массовых¦отработанных¦ типовых ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ серий: ¦ на I этапе ¦ серий ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦Программы - ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ квартал, в ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ котором ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ расположен ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ первый ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ рекон- ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦струирован- ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ный жилой ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ дом района ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ ¦ ¦ ¦ 2003 - ¦ 2006 - ¦ 2009 - ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦2005 гг.¦ 2008 гг. ¦ 2015 гг. ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ I ¦Объемы работ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Стоимость ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦реконструкции¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ взята из ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ расчета 250 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ долл. США ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ ¦Общая площадь ¦тыс. кв. ¦ 28 ¦ 241 ¦ 4665 ¦ 4934 ¦ ¦
¦ ¦квартир в ¦ м ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦кварталах ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦реконструкции, из ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦них ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ 1 ¦Существующего ¦тыс. кв. ¦ 21 ¦ 181 ¦ 3551 ¦ 3753 ¦ ¦
¦ ¦фонда первых ¦ м ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦массовых серий ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦1.1 ¦Надстроек 1 - 1,5¦тыс. кв. ¦ 7,0 ¦ 60,0 ¦ 1114 ¦ 1181 ¦ ¦
¦ ¦этажа ¦ м ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ II ¦Объемы инвестиций¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ А ¦Кубажные затраты: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦2.1 ¦строительство ¦млн. руб.¦ 44,8 ¦ 384 ¦ 7130 ¦ 7559 ¦Внебюджетные ¦
¦ ¦надстроек 1 - 1,5¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ источники ¦
¦ ¦этажа ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦2.2 ¦теплотехнический ¦млн. руб.¦ 16,8 ¦ 145 ¦ 2841 ¦ 3003 ¦Внебюджетные ¦
¦ ¦ремонт ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ источники ¦
¦ ¦реконструируемого ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦фонда ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ ¦Итого "А" ¦млн. руб.¦ 61,6 ¦ 529 ¦ 9971 ¦ 10562 ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ Б ¦Инженерная ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦инфраструктура ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ 1 ¦- внутренняя ¦млн. руб.¦ 10,1 ¦ 86,7 ¦ 1704 ¦ 1801 ¦Внебюджетные ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ и бюджетные ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ источники ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ 2 ¦- внешняя (на ¦млн. руб.¦ 2,24 ¦ 19,2 ¦ 356,5 ¦ 378 ¦Внебюджетные ¦
¦ ¦прирост площади) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ и бюджетные ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ источники ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ ¦Итого "Б" ¦ ¦ 12,34 ¦ 106 ¦ 2061 ¦ 2179 ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ ¦Итого по "А" + "Б"¦ ¦ 73,94 ¦ 635 ¦ 12032 ¦ 12741 ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ ¦Всего с учетом ¦ ¦ 85 ¦ 730 ¦ 13837 ¦ 14652 ¦ ¦
¦ ¦рисков (к = 1,15)¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ ¦Всего затрат ¦млн. руб.¦ 91 ¦ 781 ¦ 14804 ¦ 15676 ¦ ¦
+----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+-------------+
¦ ¦в том числе бюджет¦млн. руб.¦ 22,8 ¦ 195 ¦ 3701 ¦ 3919 ¦ ¦
L----+------------------+---------+--------+------------+------------+-------+--------------


Соотношение инвестиций из бюджетных и внебюджетных источников на II-м и III-м этапах реализации Программы будет зависеть от эффективности результатов I-го этапа, с точки зрения формирования положительных финансовых потоков, и может быть откорректировано.
Организационный механизм реализации Программы:
Организационное взаимодействие всех участников процесса реконструкции осуществляется посредством:
- участия всех структур, ответственных за проведение градостроительной политики, управления землепользованием, недвижимостью, жилищным и энергетическим хозяйством города;
- создания системы нормативных правовых взаимоотношений органов местного самоуправления, инвесторов, муниципальных образований, владельцев, пользователей жилищного фонда и их объединений, подрядных и эксплуатационных организаций и служб;
- вовлечения населения в обсуждение проектов реконструкции с предоставлением права выбора вариантов и дополнительных услуг по обновлению территории и модернизации здания, квартир, в том числе проведение мероприятий с жильцами, информирования населения о целях, задачах и преимуществах реконструкции жилых домов массовых серий.

   ----------------T-------------------------------------T----------------¬

¦Мероприятием ¦Мероприятием № 2 является проведение¦Мероприятием № ¦
¦№ 1 является¦общего собрания жильцов дома,¦3 является предо¦
¦социологическое¦выбранного для проведения¦ставление ¦
¦обследование и¦реконструкции, с участием¦информации для ¦
¦анкетирование ¦представителей органов местного¦собственников и ¦
¦населения, ¦самоуправления, координатора¦нанимателей о ¦
¦проживающего в¦Программы - МУ "Департамент¦поступлении ¦
¦жилом доме,¦энергетики, ЖКХ и связи г. Тольятти",¦инвестиционного ¦
¦подлежащем ¦строительной организации, выигравшей¦предложения на ¦
¦реконструкции. ¦конкурс и ставшей генподрядной¦осуществление ¦
¦Результаты ¦организацией в проведении¦реконструкции ¦
¦обследования ¦реконструкции, проектной организации,¦жилого дома и о ¦
¦являются ¦инвесторов. На первом собрании¦возможности им ¦
¦основой ¦создается инициативная группа из¦подать ¦
¦разработки ¦жильцов жилого дома. При содействии¦альтернативные ¦
¦проекта ¦инициативной группы жильцов должен¦инвестиционные ¦
¦реконструкции ¦заключаться договор с каждым¦предложения на ¦
¦ ¦квартиросъемщиком или владельцем¦осуществление ¦
¦ ¦квартиры. В процессе реконструкции¦реконструкции в ¦
¦ ¦контакты с жителями дома¦данном доме ¦
¦ ¦осуществляются через инициативную¦ ¦
¦ ¦группу ¦ ¦
L---------------+-------------------------------------+-----------------


Кредитно-финансовый механизм реализации Программы должен обеспечивать принцип самоокупаемости вложенных средств за счет:
- реализации строительства нового жилья в мансардном этаже;
- экономии средств на прокладку систем энергообеспечения жилых домов.
При формировании схемы инвестиций, направляемых на реконструкцию, должны использоваться все наработанные методы привлечения финансовых ресурсов и активизации инвестиционной деятельности.
Целесообразным вариантом финансово-кредитного механизма реализации Программы реконструкции и реабилитации жилых домов массовых серий г. Тольятти является создание структур с участием инвестора - Агентств по развитию территорий, выбираемых по конкурсу.
Возможно использование кредитно-финансового механизма, предусматривающего привлечение кредитных средств банков со ставкой не более 17% под гарантии муниципалитета. Окупаемость данного проекта при использовании льготного кредита, выданного на 4 года (первые два года льготные) наступает через 3 года после завершения работ. Кредитные ресурсы расходуются частями, это даст возможность осуществлять своевременно расчеты за кредит.
Механизм государственной поддержки заключается в непосредственном участии органов местного самоуправления и городской Думы в реализации Программы. Эффективность данного механизма обуславливается в принятии необходимых решений и создании нормативной правовой базы для реализации Программы.
Экономический механизм включает в себя налоговый механизм, механизм субсидирования и дотирования, механизм распределения расходов на строительство и реконструкцию жилого фонда между инвесторами, подрядчиками и муниципалитетом. Целесообразно решением городской Думы установить организациям, осуществляющим реконструкцию и реабилитацию жилых домов, новому строительству с устройством мансардных этажей, предоставить определенные льготы уплаты налогов, поступающих в бюджет города.
Механизм страхования базируется на существующей системе страхования строительных рисков, предусмотренных законодательством РФ при реализации договоров строительного подряда.
Для реализации Программы необходимо утвердить пакет документов в виде самостоятельных правовых актов, регламентирующих проведение реконструкции жилых домов массовых серий с привлечением инвестиций.

5. Порядок управления и контроля

Заказчиком Программы является мэрия г. Тольятти. Заказчик осуществляет координацию деятельности по Программе:
- градостроительная политика, землепользование и управление недвижимостью - Департамент по строительству и архитектуре, Департамент по управлению муниципальным имуществом, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по г. Тольятти, Управление земельных ресурсов мэрии г. Тольятти;
- кредитно-финансовое регулирование - Департамент экономики мэрии города, Департамент финансов мэрии города, анализирует результаты ее выполнения по проектам, срокам и этапам, объемам финансирования.
Разработчиком Программы является МУ "Департамент энергетики, ЖКХ и связи г. Тольятти", который осуществляет организационно-правовое обеспечение реализации Программы в части соблюдения прав и интересов нанимателей и собственников жилых помещений в реконструируемых домах, разрабатывают предложения об эффективном использовании средств на реконструкцию жилищного фонда, осуществляет мониторинг на протяжении всего хода реализации Программы - ежемесячные контрольные проверки с корректировкой процесса реконструкции. Корректировка 2-го и 3-го этапов Программы осуществляется по результатам 1-го этапа вышеуказанной Программы.
Исполнители проектов отчитываются перед Заказчиком не реже, чем раз в полугодие. Ежегодные и итоговые отчеты о выполнении Программы направляются на утверждение в городскую Думу.
Исполнителями Программы являются:
- проектное обеспечение - проектные организации и творческие коллективы, отбираемые на конкурсной основе;
- строительство и реконструкция - инвесторы, управляющие компании, специализированные строительные и ремонтно-строительные организации, отбираемые на конкурсной основе.

6. Ожидаемые социально-экономические результаты

Программа реконструкции и реабилитации жилых домов первых массовых серий представляет собой крупнейший инвестиционный проект в реальном секторе жилищной экономики, конечными результатами которого будут:
1. Реконструкция жилищного фонда первых массовых серий позволяет продлить эксплуатационный срок жилищного фонда первых массовых серий на 25 лет.
2. Реконструкция жилищного фонда первых массовых серий с утеплением ограждающих конструкций и установкой приборов учета и контроля энергоресурсов, позволит снизить энергозатраты на отопление зданий (расчетное снижение энергопотребления на фонде жилых домов, подлежащих реконструкции, составит 30%), перейти на бездотационное снабжение жилищного фонда теплом, без значительного повышения стоимости оплаты энергоресурсов для населения.
3. Надстройка жилищного фонда мансардами снижает удельные затраты на утепление покрытий и ремонт кровли зданий, одновременно решает задачу приращения относительно недорогого жилья. Расчетные площади по проектам (таблица № 5):
- I проект 7, 0 тыс. кв. м;
- II проект 60,0 тыс. кв. м;
- III проект 1114 тыс. кв. м.
4. Уплотнение территорий, застроенных жилищным фондом первых массовых серий, позволяет повысить эффективность использования городских территорий, оснащенных развитой системой инженерного обеспечения, транспортного обслуживания и социальной инфраструктуры, получить дополнительное жилье различных уровней качества и коммерческой ценности, тем самым расширить налоговые поступления от недвижимости. Доход от продажи квартир составит 11810 млн. руб. (таблица № 3).
5. Улучшение среды проживания должно явиться стимулом к ускорению приватизации жилищ, притоку инвестиций в реконструкцию. На основании сопоставления расходов и предполагаемых доходов после завершения реконструкции ожидается положительный результат для инвесторов в размере 2254 млн. руб., или 23% от объема инвестиций, что позволяет сделать вывод об экономической целесообразности и привлекательности Программы для инвесторов (таблица № 5).
6. Создание новых рабочих мест (в среднем 5000 в год) и усиление ремонтно-строительных производств.
7. Создание эффективных финансовых механизмов и моделей управления жилищным фондом.
8. Увеличение рынка жилья (расчетные величины составят 1181 тыс. кв. м общей площади).
9. Развитие экономической заинтересованности и обеспечение защиты прав всех участников процесса реконструкции и эксплуатации жилищного фонда.
10. Предусматриваемое Программой развитие нормативной, организационной и технологической базы реконструкции фонда жилых домов первых массовых серий позволит создать задел для оперативного и эффективного перехода к реконструкции фонда и территорий последующих поколений индустриального домостроения.

Эффективность реализации Программы реконструкции
и реабилитации жилищного фонда

Таблица № 4

   -----T-------------------------------T----------T----------¬

¦ № ¦ Наименование показателей ¦ Единицы ¦Количество¦
¦п/ п¦ ¦измерения ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦ 1 ¦Общая площадь квартир после¦млн. кв. м¦ 4,9 ¦
¦ ¦реконструкции, из них: ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦1.1 ¦существующего фонда жилых домов¦млн. кв. м¦ 3,75 ¦
¦ ¦первых массовых серий ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦1.2 ¦надстройка без расселения ¦млн. кв. м¦ 1,18 ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦ 2 ¦Общая стоимость реконструкции,¦млрд. руб.¦ 12,74 ¦
¦ ¦в том числе: ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦2.1 ¦теплотехнический ремонт¦млрд. руб.¦ 3,003 ¦
¦ ¦реконструируемого фонда ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦2.2 ¦надстройка без расселения ¦млрд. руб.¦ 7,559 ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦2.3 ¦внутриквартальная ¦млрд. руб.¦ 1,801 ¦
¦ ¦инфраструктура ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦2.4 ¦городская инфраструктура ¦млрд. руб.¦ 0,378 ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦2.5 ¦прочие затраты с учетом рисков,¦млрд. руб.¦ 2,935 ¦
¦ ¦затрат на проектирование и¦ ¦ ¦
¦ ¦обследование зданий ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦ 3 ¦Увеличение плотности застройки ¦ раз ¦ 1,3 ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦ 4 ¦Создание рабочих мест (на срок¦ мест ¦ 5000 ¦
¦ ¦15 лет, в среднем в год) ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦ 5 ¦Снижение энергопотребления на¦ % ¦ 30 ¦
¦ ¦фонде жилых домов, подлежащих¦ ¦ ¦
¦ ¦реконструкции ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦ 6 ¦Сокращение эксплуатационных¦ млн. ¦ 3,43 ¦
¦ ¦затрат в год после¦ руб./год ¦ ¦
¦ ¦реконструкции ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦ 7 ¦Продление срока экономически¦ лет ¦ 25 ¦
¦ ¦эффективной эксплуатации фонда¦ ¦ ¦
¦ ¦жилых домов первых массовых¦ ¦ ¦
¦ ¦серий ¦ ¦ ¦
+----+-------------------------------+----------+----------+
¦ 8 ¦Увеличение цены 1 кв. м общей¦ % ¦ 20 ¦
¦ ¦площади после реконструкции¦ ¦ ¦
¦ ¦составит ¦ ¦ ¦
L----+-------------------------------+----------+-----------


Эффективность реализации Программы реконструкции
и реабилитации жилищного фонда для инвесторов

Таблица № 5

   ----T----------------T----------T------T-------T------T------------------¬

¦ № ¦Расход (приход) ¦Измеритель¦Коли- ¦Цена 1 ¦Сумма,¦ В том числе, ¦
¦п/п¦ ¦ ¦чество¦кв. м, ¦ млн. ¦ млн. руб. ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦ руб. +--------T---------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦бюджет ¦инвесторы¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦Тольятти¦ ¦
+---+----------------+----------+------+-------+------+--------+---------+
¦ А ¦Общие расходы ¦ - ¦ ¦ ¦12741 ¦ 3185 ¦ 9556 ¦
¦ ¦на ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦реконструкцию ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦(таблица № 4) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+----------------+----------+------+-------+------+--------+---------+
¦ Б ¦Приход ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+----------------+----------+------+-------+------+--------+---------+
¦ 1 ¦Выкуп права ¦тыс. кв. м¦ 1181 ¦ 1710 ¦ 2020 ¦ 2020 ¦ - ¦
¦ ¦надстроек и ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦нового ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+----------------+----------+------+-------+------+--------+---------+
¦ 2 ¦Доход от ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦продажи квартир:¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+----------------+----------+------+-------+------+--------+---------+
¦ ¦надстроек ¦тыс. кв. м¦ 1181 ¦ 10000 ¦11810 ¦ - ¦ 11810 ¦
+---+----------------+----------+------+-------+------+--------+---------+
¦ ¦ИТОГО "Б" ¦млн. руб. ¦ ¦ ¦13830 ¦ 2020 ¦ 11810 ¦
+---+----------------+----------+------+-------+------+--------+---------+
¦ ¦Разница ¦млн. руб. ¦ ¦ ¦+ 1089¦ - 1165 ¦ + 2254 ¦
L---+----------------+----------+------+-------+------+--------+----------


Бюджетные вложения в сумме 3185 млн. руб. окупятся частично за счет поступлений от выкупа прав инвесторов на осуществление строительства нового жилья в порядке надстроек в сумме 2020 млн. руб., или 63%, остальные 37% бюджетных средств окупятся за счет снижения эксплуатационных расходов после реконструкции жилья, сокращения расхода тепловой энергии на отопление, а также за счет поступлений налогов от новой базы.
Расчеты окупаемости бюджетных и внебюджетных затрат в реконструкцию и реабилитацию жилищного фонда массовых серий г. Тольятти представлены в инвестиционных проектах, разработанных для жилых домов проекта № 1.

Председатель
городской Думы
А.Н.ДРОБОТОВ





Приложение № 1
к Программе реконструкции
и реабилитации жилых домов
массовых серий г. Тольятти

РАЗМЕРЫ
И СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ
В Г. ТОЛЬЯТТИ С РАЗБИВКОЙ ПО ЭТАПАМ РЕКОНСТРУКЦИИ

   ----T-------------------T-----T-----T-----T-----T-------T-----------------T---------T---------¬

¦ № ¦ Адрес ¦ Год ¦Этаж-¦Квар-¦Серия¦ Всего ¦ Площадь кровли/ ¦ Жилая ¦ Общая ¦
¦п/п¦ ¦ввода¦ность¦ тал ¦ ¦квартир¦ предполагаемая ¦площадь, ¦площадь, ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦площадь мансарды,¦ кв. м ¦ кв. м ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ кв. м ¦ ¦ ¦
+---+-------------------+-----+-----+-----+-----+-------+-----------------+---------+---------+
¦ ¦Итого по ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 29661 ¦ 443211,6/433857 ¦942761,9 ¦ 1446190 ¦
¦ ¦Автозаводскому ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦району: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+-------------------+-----+-----+-----+-----+-------+-----------------+---------+---------+
¦ ¦Итого по ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 34732 ¦ 560703,6/533758 ¦997856,5 ¦ 1662082 ¦
¦ ¦Центральному ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦району: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+-------------------+-----+-----+-----+-----+-------+-----------------+---------+---------+
¦ ¦Итого по ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 13024 ¦ 229018,7/213429 ¦420282,9 ¦644741,5 ¦
¦ ¦Комсомольскому ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦району: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+-------------------+-----+-----+-----+-----+-------+-----------------+---------+---------+
¦ ¦Всего по г. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 77417 ¦ 1232934/1181044 ¦ 2360901 ¦ 3753014 ¦
¦ ¦Тольятти, в том ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+-------------------+-----+-----+-----+-----+-------+-----------------+---------+---------+
¦ ¦I этап ¦ 3 ¦ ¦ ¦ ¦ 400 ¦ 6932,8/6603 ¦ 13055,8 ¦ 20583,8 ¦
¦ ¦реконструкции, в ¦жилых¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦том числе: ¦дома ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Автозаводский район¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 11793,5 ¦ 17468,3 ¦
¦ ¦Центральный район ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ - ¦ 1173,9 ¦
¦ ¦Комсомольский район¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 1262,3 ¦ 1941,9 ¦
+---+-------------------+-----+-----+-----+-----+-------+-----------------+---------+---------+
¦ ¦II этап ¦ 38 ¦ ¦ ¦ ¦ 3650 ¦ 63026,3/60024 ¦120226,8 ¦181122,9 ¦
¦ ¦реконструкции, в ¦жилых¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦том числе: ¦домов¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Автозаводский район¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 89418 ¦133282,4 ¦
¦ ¦Центральный район ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 7416,8 ¦ 13065 ¦
¦ ¦Комсомольский район¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 23392 ¦ 34775,5 ¦
+---+-------------------+-----+-----+-----+-----+-------+-----------------+---------+---------+
¦ ¦III этап ¦ 853 ¦ ¦ ¦ ¦ 73367 ¦1162974,9/1114417¦2227618,4¦3551307,3¦
¦ ¦реконструкции, в ¦жилых¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦том числе: ¦дома ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Автозаводский район¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦841550,4 ¦1295439,1¦
¦ ¦Центральный район ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦990439,6 ¦1647843,1¦
¦ ¦Комсомольский район¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦395628,5 ¦608025,1 ¦
L---+-------------------+-----+-----+-----+-----+-------+-----------------+---------+----------



   ------------------------------------------------------------------

--------------------

Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru